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不動産購入時の住宅ローン契約の流れとは?用意するべきものも解説!

公開日:2021/11/15  最終更新日:2021/10/29


不動産を購入する場合、住宅ローンを組む方が多いのではないでしょうか。その際気になるのが、物件の購入~引き渡しまでの流れや、住宅ローンの契約がどのように進んでいくかです。この記事では、住宅ローンの契約の流れと、住宅ローンを申し込む際に必要な書類について解説します。

不動産を購入する際の住宅ローン契約の流れ

■借入する金融機関の候補を絞る

借入する金融機関探しを、物件探しと並行して行います。買いたいと思った物件に出会ったときにすぐに事前審査を申し込めるよう、どこの金融機関でローンを組みたいかリストアップしておきましょう。

■金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む

購入を希望する物件が見つかったら、購入申し込みをします。同時に金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込みます。事前審査とは、申込者の信用情報・返済能力などを最小限の情報から短期間で判断する審査のことです。

物件の売買契約などを結ぶ前に、「住宅ローンを組めるのか」「どれくらい借りることができるのか」を確認できます。一般的に書類で申し込むのですが、インターネット上で申し込める金融機関もあります。自分にとって使いやすい金融機関を見つけましょう。

■住宅ローンの申し込みをする(本審査)

事前審査が通ると、売買契約を結びます。そして住宅ローンの申し込みをして本審査となります。

ローン特約を利用する
事前審査が通ったからといって、本審査も通るとは限りません。そのため、ローン審査を通らなかった場合には物件の契約を白紙にできるローン特約を利用するようにしましょう。この特約がないと、手付金の放棄や違約金の支払いが必要になることもあります。

本審査では何を調べているのか
たとえば、以下のようなことを審査しています。

・年収に対する返済の負担割合
こちらは住宅ローン以外の車のローン、カードローンなどの借入も含めて算定しています。

・雇用形態や勤務先、勤続年数

・信用保証会社と生命保険による審査
信用保証会社は返済能力と、担保となる購入物件の担保価値を審査しています。生命保険では、団体信用生命保険に加入できるか健康状態の審査が行われます。一部の金融機関を除いて団体信用生命保険への加入が借入の条件になっているからです。

■本審査承認

住宅ローンで借り入れができることになったら、売り主と買い主と金融機関で調整し、金融機関から売り主に借入金が支払われる融資実行日を決めます。買い主は金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。金利は融資実行日のものが適用されることが一般的です。諸経費の精算を行い、融資が実行されます。司法書士による法務局での所有権移転登記・抵当権設定登記が行われると物件が引き渡されます。

住宅ローンの金利タイプを確認しよう!

住宅ローンの金利には「固定金利型」「変動型」「固定期間選択型」3つのタイプがあります。

■固定金利型

・金利が一定で返済額が変わらない
・将来市場全体の金利が高くなってしまっても現状の金利が適用されることで、金融情勢に振り回されない

上記2点のメリットがあります。しかしその分変動金利より金利が高めに設定されることが多いというデメリットがあります。

■変動型

返済中定期的に金利が見直されるタイプです。借入当初の金利が低いのが魅力です。市場金利の動きに合わせて定期的(半年ごと)に金利が見直されます。

つまり、将来的に金利や返済額が上がる可能性があります。返済額は5年に1度見直されますが、上がる場合は前回の1.25倍を上限としています。毎月返済額を少なめにして、金利や返済額が上昇した時に備える必要があります。

■固定期間選択型

こちらも返済中に金利や返済額が変わるタイプです。何を固定するかというと、5年、10年などの借入後の一定期間の金利です。固定期間終了後はその時点の金利が適用されます。

次回には前回と異なる金利タイプを選ぶことも可能です。固定期間が短いほど金利は低い傾向がありますが、最近は10年固定でも金利を大きく下げた商品も登場しています。

住宅ローンの審査時に用意するべきもの

■事前審査に必要なもの

・本人確認書類:運転免許証・健康保険証など
・収入を証明するもの:給与所得者は源泉徴収票、個人事業主は確定申告書の写し
・新築戸建ての場合:パンフレット・間取り図などの物件確認資料

■本審査に必要なもの

・事前審査に必要なもの
・家族全員の続柄の記載がある住民票
・印鑑証明書
・納税証明書(給与所得者は住民税決定通知書、個人事業主は申告所得納税証明書や事業税納税証明書など)

・物件の確認資料(通常不動産会社が用意する)
売買契約書や重要事項説明書の写し・建築確認済証の写し・土地登記事項証明書・土地の公図

上記のものをそろえて、住宅ローンの審査にのぞんでくださいね。

 

審査が通るか心配な方は、物件探しと並行して金融機関をいくつかピックアップし、事前審査を複数の金融機関に申し込む手があります。また、金銭消費貸借契約・物件の引き渡しを受ける融資実行日は平日に設定されることが多いので、平日には仕事があるという方は事前にスケジュールをよく調整するようにしてください。住宅ローンに関する不安がこの記事で少しでも解消されれば幸いです。

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