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不動産を購入する際にかかる税金の種類とは?節税対策についても学ぼう!

公開日:2021/11/01  最終更新日:2021/10/29


不動産を購入するにあたって必要な費用は多くありますが、とくに税金は金額も大きく、気になるところではないでしょうか。不動産を購入する際は、これらの費用も含んだ資金計画の作成が必要になります。この記事では、不動産を購入する際にかかる税金の種類や節税対策、不動産を購入する際にかかる税金以外の費用について紹介します。

不動産を購入する際にかかる税金の種類

不動産を購入する際にかかる税金には、まず契約時に必要な印紙税があります。所有権移転や保存の登記手続きを行う際には登録免許税がかかります。登記を終えたあと物件の引渡しが行われ、購入手続きが完了して不動産を取得した際には不動産取得税がかかります。なお、登記からおよそ46か月後に納税通知書が届くのが一般的です。

不動産を購入する際の節税対策

不動産を相続する場合、不動産の購入額と同じ金額の現金を相続するよりも、相続税が安くなります。相続税評価額が低くなるためです。土地の相続税評価額は、主に路線価を基準に算出されます。路線価は土地購入価格の78割程度になるため、土地の相続税は現金での相続と比べその分お金がかからないことになります。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとに計算します。固定資産税評価額が建物購入金額の5割程度まで下がることから、建物の相続税も現金の場合と比較して半分にできます。不動産の相続は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」を基礎控除額として相続税から差し引けます。

そのため実際は相続税が発生しないケースも多くなります。賃貸マンションを相続する場合、本来の相続税評価額がさらに下がります。賃貸物件の建物における相続税評価額は「相続税評価額×1-借家権割合×賃貸割合)」で算出します。土地の評価額の計算式は、「相続税評価額×1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」です。

不動産経営で得た利益には所得税がかかります。家賃収入が多いほど利益が大きくなるため、その分所得税を納付しなければなりません。ただし、マンション経営では必要な支出を経費化できます。収入から差し引く経費が多いほど帳簿上の利益も少なくなり、結果として所得税を減らすことができます。

管理費・修繕積立金・リフォーム代・保険料・各種税金など、不動産経営に必要な費用はすべて経費化できます。適切に経費を計上することで、結果的に節税ができるのです。

さらに、不動産経営での所得税は、減価償却による損益通算でも減額することが可能です。減価償却とは、高額な資産の購入代金を数年に分けて経費計上することです。購入代金を減価償却費として計上すると、建物自体が高額であるため赤字が出やすくなります。

しかし、不動産所得の赤字を損益通算により給与所得と相殺すれば、所得が減り所得税の節税が可能です。減価償却費は、実際に支出がなくても経費として計上できます。そのためとくに給与所得があるサラリーマンにとっては、減価償却で所得を圧縮できることは利益になります。

ただし、税金対策だけで不動産を購入するのはメリットと比較してリスクが大きいのも事実です。将来的な金利の上昇、自然災害による損害、事件事故により価値が下がるリスク、社会情勢による不動産価格の急落、各種優遇措置の見直しなどが発生する可能性があります。

これらは予見できたとしても不動産が利益を生み出すまでの構造上、急には対策、対応が難しい部分も多く含んでいます。結果的に節税どころか赤字を増大させるだけの持ち物にならないとも限らないのです。不動産の購入に際してはリスクをしっかりと把握し、万全のシミュレーションを実施したうえで節税のメリットを得るようにしましょう。

不動産を購入する際にかかる税金以外の費用

不動産の購入前には申込証拠金がかかります。これは、購入の意思表示といった側面が強く、仮に購入しなかったときは返金されます。金額は10万円程度です。

次に手付金があります。これは、購入の意思表示を行い、かつ購入の確約をする一歩手前の段階で支払うものです。手付金は購入しなかった場合も返金されません。金額は購入代金の5%~10%程度です。申込証拠金、手付金は不動産を購入した場合、代金の一部に充当されます。

不動産会社を介して購入する場合は仲介手数料がかかります。売買価格が400万円以上の物件では「売買価格×3%+6万円+消費税」が仲介手数料の上限です。

不動産を取得すると発生するのが不動産取得税です。固定資産税評価額の3%~4%が目安となっています。住み始めると固定資産税・都市計画税がかかります。毎年11日時点の不動産所有者に課税される税金です。不動産の所有者が途中で変わった場合は、日割相当額を買主が売主へ支払うケースがほとんどでしょう。土地については、200㎡以下の部分について評価額が1/6に減額される措置もあります。

 

不動産を購入する際にかかる税金の種類、不動産を購入する際の節税対策、不動産を購入する際にかかる税金以外の費用について紹介してきました。不動産の購入に関しては利益が多い一方で、仕組みが複雑でリスクが多くあるのも現実です。しっかりと事前に情報を整理し、資金確保、リスクヘッジを万全にしてから購入、運用、節税対策を行うことをおすすめします。紹介した内容も参考に、上手に不動産と付き合っていきましょう。

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